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수선 적립금과는

국토교통성 “맨션의 수선 적립금에 관한 가이드라인”(2024년 6월 개정)를 토대로 본 페이지를 작성하고 있습니다.

최종 갱신일 2024년 6월 21일

수선 적립금과는

맨션 공용 부분의 수선에는, 다대한 비용을 필요로 하는 것이 많고, 수선 공사를 실시할 때에 일괄하고 비용을 징수하는 것은 구분 소유자에게 있어서 큰 부담이 됩니다.또, 합의 형성이 곤란해지는 것 외에, 최악의 경우, 자금부족에 의해 필요한 공사가 실시할 수 없다는 사태에 빠지는 것도 생각됩니다.
이런 사태를 회피하기 위해서, 장래 예상되는 수선 공사에 필요로 하는 비용을 장기간에 걸쳐 계획적으로 적립해 가는 것이 “수선 적립금”입니다.
수선 적립금의 액수는, “장기 수선 계획”에 기초하여 설정해, 계획 작성의 시점에서, 충분한 자금의 치료가 가능해지도록 해 둘 필요가 있습니다.

수선 적립금의 기준

수선 적립금의 액수는, 건물의 규모나 설비 내용, 경과년수 등에 따라 다릅니다만, 국토교통성이 책정한 “맨션의 수선 적립금에 관한 가이드라인”에는 금액의 기준이 나타나고 있습니다.

맨션의 수선 적립금에 관한 가이드라인(2024년 6월 · 국토교통성)(외부 사이트)

맨션의 수선 적립금에 관한 가이드라인 발췌(국토교통성)

장기 수선 계획 기간 전체에서의 수선 적립금의 평균액의 산출 방법(평방 미터당 월 단가)

(A+B+C) ÷ X ÷ Y
A:계획 기간 당초에서의 수선 적립금의 잔고(원)
B:계획 기간 전체로 모으는 수선 적립금의 총액(원)
C:계획 기간 전체에서의 전용 사용료에서의 이월액의 총액(원)
X:맨션의 총전유 바닥 면적(평방 미터)
Y:장기 수선 계획의 계획 기간(개월)

수선 적립금의 평균액 계산 시트(엑셀:14KB)

평균액의 산출은, 이쪽의 계산 시트도 활용해 주세요.

장기 수선 계획의 계획 기간 전체에서의 수선 적립금의 평균액의 기준(기계식 주차장을 제외한다)

수선 적립금의 평균액의 기준
지상계수/건축 총건평		월 금액의 전유 면적당 수선 적립 금액
지상계수/건축 총건평		사례의 2/3이 포함되는 폭	평균치
【20층 미만】	5,000제곱미터 미만	235엔~430엔/제곱미터 · 달	335엔/제곱미터 · 달
	5,000제곱미터~10,000㎡	170엔~320엔/제곱미터 · 달	252엔/제곱미터 · 달
	10,000제곱미터~20,000㎡	200엔~330엔/제곱미터 · 달	271엔/제곱미터 · 달
	20,000제곱미터 이상	190엔~325엔/제곱미터 · 달	255엔/제곱미터 · 달
【20층 이상】		240엔~410엔/제곱미터 · 달	338엔/제곱미터 · 달

사례에는 불규칙하기 때문에, “평균치”와 함께, 사례의 대부분이 들어가는 범위를 나타낸다는 관점에서, “사례의 2/3이 포함되는 폭”을 아울러 나타내고 있습니다.또한, 평균치와 합해서 표준 편차에 의한 범위의 표현 방법도 있습니다만, 사례의 격차가 정규 분포는 되지 않기 위해서, 여기에서는 알기 쉬움을 우선해서 중앙에서의 2/3의 포함 폭(사례의 상하 1/6을 제외한 폭)과 했습니다.이 포함 폭의 값은, 5엔 단위로 표시하고 있습니다.
초고층 맨션(일반적으로 지상 20층 이상)는, 외벽 등의 수선을 위한 특수한 교통편이 필요한 것 외에, 공용 부분이 차지하는 비율이 높아져, 수선 공사비가 증대하는 경향에 있는 것으로부터,【지상 20층 이상】의 기준을 나누고 나타내고 있습니다.또,【지상 20층 미만】의 맨션에 대해서는, 건축 총건평의 규모에 따라 수선 공사비의 수준이 다른 경향이 보여지는 것으로부터, 5,000제곱미터, 10,000제곱미터 및 20,000제곱미터로 구분한 다음, 기준을 나타내고 있습니다.

기계식 주차장이 있는 경우의 가산액

기계식 주차장의 1대당 월 금액의 수선 공사비(아래 표) × 대수 ÷ 맨션의 총전유 바닥 면적(평방 미터)
※주차장의 유지 관리·수선 공사비나 주차장 사용료에 대해서, 관리비나 수선 적립금과 구분하고 경리하고 있는 경우 등, 기계식 주차장의 수선 공사비를 주차장 사용료 수입으로 조달하는 것으로 하는 경우에는, 가산할 필요는 없습니다.

기계식 주차장의 1대당 월 금액의 수선 공사비
기계식 주차장의 기종	기계식 주차장의 수선 공사비 (1대당 월 금액)
2단(피트 1단) 승강식	6,450엔/대 · 달
3단(피트 2단) 승강식	5,840엔/대 · 달
3단(피트 1단) 승강 횡행식	7,210엔/대 · 달
4단(피트 2단) 승강 횡행식	6,235엔/대 · 달
엘리베이터 방식(수직 순환 방식)	4,645엔/대 · 달
그 외	5,235엔/대 · 달

“기계식 주차장의 1대당 수선 공사비”는, 수집한 장기 수선 계획의 사례(117 사례)로부터 산출한 수치(5엔 단위로 표시)입니다.
기계식 주차장에는, 옥외·옥내, 지상·지하 등의 다양한 타입이 있기 때문에, 수선 공사비는 개별 성이 강한 것에 유의하면서, 적절히 참조해 주세요

수선 적립금의 적립 방법

수선 적립금의 적립 방법에는, 장기 수선 계획으로 계획된 수선 공사비의 누계액을 계획 기간 중에 균등하게 적립하는 방식(균등 적립 방식) 외, 당초의 적립금액을 억제해 단계적으로 적립금액을 가격 인상하는 방식(단계 증액 적립 방식)가 있습니다.
국토교통성이 실시한 “2018년 맨션 종합 조사”에 따르면, 맨션 전체의 수선 적립금의 적립 방식의 채용 비율은 “균등 적립 방식”이 41.4%, “단계 증액 적립 방식”은 43.4%입니다.국토교통성의 가이드라인으로는, 장래에 걸쳐 안정적인 수선 적립금의 적립을 확보하는 관점에서는, 균등 적립 방식이 바람직하다고 여겨지고 있습니다만, 완성 연차의 새로운 맨션 정도 단계 증액 적립 방식을 채용하고 있는 비율이 늘어나고 있습니다.

수선 적립금의 재검토

일반적으로 맨션의 분양시에는, 분양회사가 수선 적립금의 액수를 맨션 구입자에게 나타냅니다만, 맨션 구입자는, 수선 적립금 등에 관해 반드시 충분한 지식이 있는 것은 아니므로, 당초의 수선 적립금이 낮게 설정되는 일이 있습니다.
단계 증액 적립 방식은 장래의 수선 적립금의 증액을 전제로 있어, 증액 때에 구분 소유자간의 합의 형성을 할 수 없어 수선 적립금이 부족할 가능성이 있습니다.
맨션에 사용되는 재료, 설비는, 사회의 변화, 기술의 향상 등에 따라, 시대와 함께 변화해 갑니다.또, 수선 공사의 내용이나 공법, 수선 주기에 대해서도, 새로운 공법이나 기술개발의 진전 등에 따라, 변화해 갑니다.
어떤 적립 방식을 채용하고 있는지에 관계없이, 장기 수선 계획을 정기적으로 재검토해, 그것에 기초하여 수선 적립금을 다시 설정하는 것이 필요합니다.

단계 증액 적립 방식으로의 적절한 인상의 생각

맨션은 지은 지 연수가 경과하면, 건물이나 설비의 경년 열화가 진행되어 수선비가 증가합니다.또, 구분 소유자의 고령화에 의해, 증가한 수선비용 부담이 어려워지는 것도 생각됩니다.그 때문에, 단계 증액 적립 방식에 대해서는, 조기에 인상을 완료시키는 것이 바람직하다고 말할 수 있습니다.
국토교통성에서는, 실현성을 가진 인상에 의해, 수선 적립금의 조기의 인상을 완료해, 균등 적립 방식에 유도하는 것을 목적으로, 단계 증액 적립 방식에서의 적절한 인상의 생각을 이하처럼 나타내고 있습니다.

인상의 생각

단계 증액 적립 방식에서의 달 근처의 징수 금액은, 균등 적립 방식으로 한 경우의 달 근처의 금액을 기준액으로 해, 계획의 초기액은 기준액의 0.6배 이상, 계획의 최종 액수는 기준액의 1.1배 이내로 한다.

구체적인 계산 방법

0.6 × D ≦ E 또한 1.1 × D ≧ F
※A:계획 기간 전체로 모으는 수선 적립금의 총액(원)
　B:맨션의 총전유 바닥 면적(평방 미터)
　C:장기 수선 계획의 계획 기간 (월요일)
　D:계획 기간 전체에서의 달 근처의 수선 적립금의 평균액 = A ÷ B ÷ C(원/평방 미터·월)
　E:계획 기간 전체에서의 달 근처의 수선 적립금의 최저액(원/평방 미터·월)
　F:계획 기간 전체에서의 달 근처의 수선 적립금의 최고 금액(원/평방 미터·월)
또한, 공사비 상승 등을 근거로 한 장기 수선 계획 재검토에 의해, 관리 적정화를 위해서 현재의 수선 적립 금액을 대폭 인상하는 것을 제한하는 것은 아닙니다.

수선 적립금 인상 이미지
국토교통성 “맨션의 수선 적립금에 관한 가이드라인”(2024년 6월 개정)부터

관리비와 수선 적립금의 차이

수선 적립금과 관리비는, 각각의 용도가 다릅니다.
그러나, 맨션의 전유부(각 주호의 방 내)가 아니라, 공용부(복도, 엘리베이터, 엔트런스 등)의 메인터넌스를 위한 돈인 점은 함께입니다.
관리비는 청소·쓰레기 처리·재배의 손질 등 외, 공용 부분의 수도 광열비나 화재·손해 보험료 등 일상적인 관리를 위한 비용인 것에 대해 수선 적립금은 대규모 수선 공사 등의 건물의 수선 등을 위한 적립금입니다.
수선 적립금과 관리비는 용도가 다르기 위해, 나누고 관리를 하지 않으면 안 됩니다.(구분 경리)
구분 경리를 실시하지 않고, 관리비의 부족을 수선 적립금으로 보충하거나, 관리비밖에 징수하고 있지 않으면 대규모 수선 공사나 돌발적인 수선 공사가 필요해졌을 때에, 고액의 일시 징수금이 필요해지거나, 수선 적립금의 대폭적인 가격 인상이 필요해질 가능성이 있습니다.