환토의 구조

토지구획정리 사업으로는, 도로, 공원, 하천 등의 공공 시설을 정비 개선해, 토지의 구획을 갖추어 택지의 이용의 증진을 도모하기 위해, 종전의 택지의 조건을 고려하면서, 이용하기 쉬워지도록 택지의 재배치를 실시합니다.이 재배치에 의해 새롭게 교체된 택지를 “환토”라고 합니다.
법 제89조로는, 환토를 정하는 경우에는 “조응의 원칙”에 따라, 환토 및 종전의 택지의 “위치” “지적” “토질” “수리” “이용 상황” “환경 등”이 조응하도록 정해야 한다고 여겨지고 있습니다.
그러나, 모든 것이 조응하는 환토를 정하는 것은 곤란이기 때문에, 실제로는, 이러한 요소를 종합적으로 고려하고 조응하도록 환토를 정하게 되어 있습니다.
중요한 것은, 인접지끼리 사이에 공평성을 유지하는 것이며, 불공평이나 어느 특정한 택지에 대해서 특별한 취급 등이 없도록 주의하고 환토를 정할 필요가 있습니다.

토지구획정리 사업으로는, 장래 도로가 되는 토지나 택지 정비가 필요한 토지에 건물 등이 있는 경우는, 건물 등이 이전된 후가 아니면 도로 건설공사나 택지 정비 공사를 실시할 수 없습니다.그 때문에, 토지구획정리 사업의 시행자는 “임시 환토”를 지정해, 권리자가 종전의 택지에서 임시 환토에 이전한 후에서 공공 시설 등의 공사에 착수합니다.
일반적으로 임시 환토는, 장래 환토가 되는 택지로 지정됩니다.

토지구획정리 사업으로는, 도로, 공원, 하천 등의 공공 시설 용지 및 보류지 등의 사업에 필요한 토지를, 지구 내의 권리자로부터 그 권리에 따라 “겐호”로서 조금씩 토지를 제공해 주시는 구조입니다.
택지의 면적이 사업에 의해 감소하는 것을 “겐호”라고 합니다.

토지구획정리 사업에서의 토지 평가는, 매매를 위한 토지 평가와 달리, 사업에 의한 토지의 가치의 증진(상승 정도)를 평가하는 것을 목적으로 하고 있습니다.그 때문에, 평가에 있어서는, 지구마다 다른 특성·상황 등을 근거로 한 “토지 평가 기준”을 정해, 공평하게 평가하고 있습니다.

평가 방법에는 복수의 종류가 있습니다만, 일반적으로는 “노선가식 평가법”을 이용하고 토지 평가를 실시합니다.이 방법은, 택지가 면하는 도로에 붙인 노선가를 토대로, 각 택지의 개별 요소를 가미하고 평가하는 것입니다.
또, 토지구획정리 사업에서의 토지 평가는, 정리 전후의 택지를 같은 시점에서 평가하는 것으로, 사업이 장기간에 걸쳐 계속되어도, 그 사이의 토지 가격의 상승이나 하락의 영향을 받지 않고 토지 평가를 실시하는 것이 가능합니다.

환토는, 원칙적으로 지구 내의 모든 택지를 대상으로 정해집니다만, 도로, 공원, 하천 등의 공공 시설의 배치 등에 의해, 모든 환토를 과부족 없이 배치하는 것은 곤란이기 때문에, 각각의 환토에는 어느 정도의 불균형이 발생합니다.
청산금은, 이 불균형을 시정하기 위해서, 시행자를 통해 권리자 사이에서 거래되는 금전을 말합니다.