요코하마 지가 안내 기초편 4 부동산 투자 시장

부동산 투자라고 하면, 소유지에 세운 빌딩의 1실을 임대하거나, 원룸 맨션에 투자를 한다는 방법을 떠올리기 십상입니다만, 근래 법률이 정비되어, 주식과 똑같이 일반 투자가가 소량 자금으로 투자할 수 있게 되었기 때문에, 우리나라의 부동산 투자 시장은, 최근 몇년으로 급속히 확대해, 토지 시장의 동향에 큰 영향을 미치게 되었습니다.

원래 부동산을 증권화하다니 어떤 의미를 가지고 있습니까.

일반적으로 “증권화”란,(1) 금전 채권이나 부동산 등, 경제적 이익을 만들어 내는 “자산”의 소유자가,(2) 그 “자산”을 대차대조표로부터 분리해, 특별 목적 사업체(증권화라는 특별한 목적을 위해서 설립된 법인.SPV.키워드 참조) 등에 옮긴 다음,(3)SPV는, 소량화된 증권 등의 금융상품을 발행하고 투자가로부터 자금을 모아,(4) “자산”이 만들어 내는 임대료 수입 등의 경제적 이익을 투자가에게 배분한다.라는 구조입니다.

부동산에 대해서는, 헤이세이 12(2000)년 11월에 “투자신탁 및 투자 법인에 관한 법률”(일반적으로는 “투자신탁법”이라고 불립니다)가 개정 시행되어, 투자신탁의 편성 자산으로서 부동산이 인정되게 되었습니다.그리고, 2001년(2001)년 3월에 도쿄 증권거래소에 “부동산 투자신탁(J-REIT.키워드 참조)의 시장이 창설되면, 주식과 같이 일반 투자가가 자유롭게 거래할 수 있게 된 것으로부터, 부동산 투자 시장이 급속히 발전되었습니다.

투자가에게 있어서는, 투자 단위의 소량화·리스크 분산에 도움이 되는 것과 동시에, 부동산 보유자에게 있어서 보면, 증권화의 구조를 활용하는 것으로, 고액으로 매각하기 어려운 부동산을, 증권 등의 형태로 변환하고 매각해, 자금의 조달을 실시할 수 있다는 메리트가 주목되어, 토지 시장에 단번에 투자 머니가 유입되게 되었습니다.말하자면, 부동산의 증권화 거래는, 부동산 시장과 자본시장을 직결시키는 구조라고 말할 수 있습니다.

부동산 투자가 확대하면, 토지 시장에는 어떤 영향이 있습니까.

부동산 증권화에 의해, 부동산은 이율이라는 공통의 척도로 다른 금융상품과의 비교가 가능한 금융상품으로서의 측면을 가지게 되었습니다.이런 부동산의 금융 상품화는 국제적으로도 진전하고 있어, 우리나라의 부동산 시장도 국제적인 투자 자금의 동향이 무시할 수 없는 상황이 되고 있습니다.

부동산은, 지속적인 관리를 필요로 하는 재산입니다.경제 사회 정세의 변화에 응해, 필요한 질적 향상을 도모해 가지 않으면 충분한 효용 발휘를 기대할 수 없습니다.관리나 질 향상에 필요한 자금이 정확히 충당되고 처음으로 부동산의 건전한 유지, 발전이 가능해집니다.

한편, 급격한 자금 유입이나 장기적인 자금의 유출은, 시장에 큰 혼란을 가져와, 적정한 토지 이용이 저해되거나 지가가 심한 변동한다는 사태가 발생할 우려가 있습니다.나아가서는 국민 생활에 다대한 영향을 미치는 것도 되므로, 주시해 갈 필요가 있습니다.

【증권화】
부동산이나 채권 등의 자산을 유가증권화해 처분하는 거래를 말해, 증권화가 진행되는 것으로 자산의 유동화를 재촉하게 됩니다.
또한 “부동산의 증권화”는, 부동산이 만드는 수익을 증명으로 하는 증권을 발행하고, 투자가로부터 자금을 모으는 구조를 말합니다.

【SPV(특별 목적 사업체)】
Special Purpose Vehicle의 약어.증권화를 실시하는 것을 목적으로 조직되는 특별 목적 회사·신탁·조합의 총칭.대표적인 것에 SPC(Special Purpose Company, 특별 목적 회사)가 있습니다.

【J 리트(J-REIT)】J 리트 = J-REIT = Japan Real Estate Investment Trust
부동산을 대상으로 한 투자신탁을 말해, 오피스 등의 “부동산”을 구입할 때에, 투자가로부터 자금을 모으고, 거기에서 발생하는 임대료나 부동산의 수익을 투자가에게 분배하는 부동산 금융상품.2000년에 투자신탁법이 개정되어, 부동산의 증권화가 가능해져, 개인으로는 어려웠던 억 단위의 대형 부동산에의 투자가 가능해졌습니다.

• 2008년 판 토지 백서(국토교통성)
• 기초로부터 잘 아는 부동산 증권화 가이드북 개정판(국토교통성 부동산 투자 시장 정비실 감수, 부동산 증권화 연구회편) 2008년 발행