요코하마 지가 안내 기초편 1 지가의 결정 쪽

지가는, 토지의 가치를 나타내는 것입니다.그 가치는, 거래의 조건이나 지역의 상태 등이 반영되어, 개별적으로 정해집니다.
투기적인 거래에 의해 일어난 가격 상승(버블)과 그 후의 붕괴를 거쳐, 현재는, 토지 자체의 이용가치를 중시하는 경향이 나타나고 있는 등, 지가가 상승이나 하락하는 배경에는, 다양한 사회 상황이 관계하고 있습니다.

토지의 가격인 지가는, 그 토지가 어느 정도 도움이 되는지, 다른 토지와 비교해 얼마나 귀중이나, 구매자가 어느 정도 있어 3개의 요소(주석 1)가 서로 서로 관계한 결과 발생하는 경제 가치를, 금액으로 나타낸 것입니다.
이것들 3개의 요소에 대해, 자연·사회·경제 등의 상황(예:야마가와 바다, 지반, 소자 고령화, 물가, 임금, 법 규제, 세제 등)나 주변 지역의 상태(예:교통 시설이나 상업 시설의 질이나 규모, 도심으로부터의 거리, 공공 공익 시설, 공해, 거리, 경관, 지방 풍습, 번화성, 고객층 등) 및 토지 자체의 개별 특성(예:폭, 안길이, 면적, 형태, 접면 도로, 일조, 풍향, 정보 통신 기반, 역 거리, 고객의 흐름 등)과 같은 요인(주석 2)가 영향을 주는 것으로, 각각의 토지 가격이 형성됩니다.

게다가, 판매자와 구매자의 개별의 사정에 의해도 가격이 변동합니다.
타인으로부터 보면, 그만큼 가치가 높다고는 생각할 수 없는 토지여도, 그 토지가 어떻게 해도 필요한 사람(예를 들면, 인접지를 사고 사업을 확대하고 싶다고 생각하는 사람)에게 있어서는, 대단히 이용가치가 있는 토지가 됩니다.그 때문에 거래로는, 조금 높은 가격이 나타나는 경우가 있습니다.반대로, 역에서도 가깝게 갖추어진 형태를 하고 사용하기 쉬울 것 같은 토지인데, 가격보다 파는 것을 서두르고 싶다(예를 들면, 상속으로 고액의 납세의무가 발생했다)라는 사정으로부터, 근린의 거래에 비하면, 비교적 저렴한 가격으로 거래되는 일도 있습니다.

토지마다 달랐던 가격이 나타나는 것은 이렇게 복잡한 사정이 있는 매운 야채것입니다.게다가, 토지는 일반의 상품과 달리, 같은 토지는 둘도 없다는 특성이 있고, 정보량이 적다는 사정도 있어, 지가를 알기 어렵습니다.(일반 분의 기준이 되는 지표에 대해서는, 다음 방향의 “공적 지가”로 설명합니다.)

적정한 지가는, 부동산 감정사에 의한 감정 평가에 의해 나타납니다만, 어떤 순서로 지가를 산출하고 있습니까.

평가의 방식에는 크게 나누고 3개의 방식이 있어, 각각, 원가로서 투자된 비용은 어느 정도나, 시장에서 거래되는 가격은 어느 정도나, 그것을 이용하는 것으로 얻을 수 있는 수익은 어느 정도 면에 주목하고 가격을 산출합니다.(주석 3)
또한, 이것들 복수의 수법에 의해 산출된 가격을, 전문 지식과 경험을 토대로 비교·조정(주석 4) 하고 최종적인 가격을 결정합니다.

이와 같이, 지가를 적정하게 산정하려면, 고도의 전문 지식이 불가결하며, 매우 어렵고 미묘하다고 말할 수 있습니다.(부동산 감정사에 대해서는, 후술의 “감정 평가와 법률” 중 자세히 설명합니다.)

• 주석 1:이 3 요소(지가를 형성하기 위해서 불가결한 조건)에 대해서, 전문적으로는 “효용” “상대적 희소성” “유효수요”라는 명칭이 사용되고 있습니다.
• 주석 2:이 3 요인(지가에 영향을 주는 주요한 원인)에 대해서, 전문적으로는 “일반적 요인” “지역 요인” “개별적 요인”이라는 명칭이 사용되고 있습니다.
• 주석 3:이 3개의 평가 수법에 대해서, 전문적으로는 “원가법” “거래 사례 비교법” “수익 환원법”이라는 명칭이 사용되고 있습니다.
• 주석 4:부동산 감정 평가의 생각은, 사회 경제 상황에 따라 시대와 함께 변화하고 있습니다.과거에는, 대상의 토지와 유사한 토지의 실제의 거래 가격을 토대로 산출하는 “비교기준 가격(= 거래 사례 비교법으로 산출한 가격)”가 메인이었습니다만, 버블 후의 부동산에 대한 가치관의 변화나 부동산 증권화의 진전에 따라, 최근에는, 토지가 이용되어 장래 낳는다고 여겨지는 “수익 가격(= 수익 환원법으로 산출한 가격)”를 중시하는 경향입니다.