요코하마 지가 안내 정보편 2 근래의 지가 동향

지가는 1991년을 피크로서 15년도 연속해서 계속 내려가, 간신히 도시지역을 중심으로 상승으로 변한 것은 2007년 지가 공시였습니다.“이자나기 넘어”(주석 1)라고 말해진 장기의 호경기를 배경으로, 도쿄, 오사카, 나고야의 3대 도시권의 일부로는, 헤이세이 16(2004)년 근처에서 지가의 상승 경향이 나타나기 시작하고 있었습니다만, 여기에 오고 그 경향이 명확화했다고 여겨졌습니다.계속되는 9월 발표(2007년 7월 1일 시점)의 가나가와현 지가 조사, 다음 해 3월 발표(2008년 1월 1일 시점)의 지가 공시로도, 기본적으로 상승 경향은 계속되었습니다.(주석 2)
그러나 그 상승 경향도 길게는 계속되지 않아, 다음년의 2009년 지가 공시로는, 전 용도로 다시 하락으로 변했습니다.

2007년 후반의 서브 프라임 론 문제에 비롯되는 금융 자본 시장의 혼란은 일본 경제에 직접 간접에 널리 영향을 미쳐, 연도말에는 경기회복이 제자리 걸음 상태가 되어, 지가의 회복해 경향에 이미 그늘이 보여지게 되었습니다.(주석 3)
일본의 부동산 투자 시장에서 구미의 외국 자금이 철수해 자금 조달 환경이 악화, 또한, 미국 경제의 경기후퇴, 환시세에서의 엔고, 주가 하락과 같은 경제 불안 재료에, 원유가격의 상승, 건축 자재 코스트의 상승도 더해져, 기업이나 개인의 토지 수요에 큰 그림자를 떨어뜨리게 되었습니다.
또, 내진 위장 사건의 재발 방지를 목적으로 하는 건축 기준법의 개정(2007년 6월 시행)를 해, 건축 확인 신청 수속이 엄격화된 것에 의한 현장의 혼란이 같은 시기에 겹친 것이, 건설 투자에 대한 염려 재료로 간주되어, 일시적으로 건축 착공수가 격감, 지가의 감속 경향에 적잖이 영향이 있었다고 합니다.

2011년 3월 11일에 발생한 동일본 대지진의 영향에 의해, 부동산 시장은 일시적으로 정체되어, 2011년 7월 1일 시점의 도도부현 지가 조사로는, 피재지인 이와테현, 미야기현 및 후쿠시마현에서는 전체적으로 지가가 하락해, 해일에 의해 막대한 피해를 받은 지역이나 원자력 재해 대책 특별 조치법에 의해 설정된 경계 구역 등에 간직하는 기준지에 대해서는, 조사 지점의 변경(센테이*) 혹은 조사를 휴지했습니다.또, 액상화 피해의 컸던 지바현 만 키시베라도 지가가 대폭 하락했습니다.2012년 1월 1일 시점의 지가 공시라도, 피재지의 하락 경향은 계속되었습니다만, 일부 피재지에서의 토지로의 수요는 재해의 정도에 따라 차이가 보여지게 되어, 특히 미야기현에서는 침수를 면한 높은 지대의 주택지 등에 대한 이전 수요가 높아져 지가의 상승 지점도 보여졌습니다.

• 주석 1:2002년 2월부터 2007년 10월까지의 69개월(5년 9개월)에 달하는 경기회복.전후 최장의 “이자나기 경기”(1965년 11월~70년 7월, 57개월)보다 장기였던 것으로부터 이렇게 불렸습니다.단, 실질 성장률은 연평균 2% 미만으로, 이자나기노 10% 초, 버블 경기의 5% 정도 등과 비교해, 저수준에 머물렀습니다.
• 주석 2:이때의 지가 상승으로는, 버블기에 보여진 것 같은 투기적인 움직여 남아 눈에 띄지 않고, 일본 전국이 일률적으로 상승한 것은 아니었습니다.브랜드력이 있는 상업지나, 편리로 쾌적한 거주 환경의 주택지에 대해서는 수요가 집중해, 상승률도 높은 수치를 나타냈지만, 그 다른 토지에서는 그만큼 활발한 움직임이 나온 것은 아니었습니다.이것은, “지가는 계속 상승한다”라고 하는 이른바 토지 신화가 붕괴해, 토지의 이용가치를 중시하는 의식에의 변화가 정착하고 있는 것을 배경으로, 수요 동향에 대해서도 지역의 조건에 따라 개별화하고 있는 경향이 강해지고 있기 때문이라고 생각되어, 20년 전과 비교해 우리나라의 토지 시장이 구조적으로 변화하고 있는 것을 엿보게 합니다.
• 주석 3:2007년의 서브 프라임 론 문제(미국의 저소득자층용 론의 눌어붙음에 의해, 금융시장이 신용 불안으로부터 기능 부전에 빠지는 것과 동시에, 이들을 짜넣은 증권화 상품이 국제적으로 나돌고 있었던 것으로부터, 세계적으로 신용 불안이 확대한 것)가 발단.자금 융통이 곤란했던 미국 대기업 증권 회사가 연달아 경영 위기에 빠져, 특히 2008년 9월의 리 맨 브라더스의 파탄(“리 맨·쇼크”)에 의한 충격은, 세계 규모로 신용수축을 일으켜, 세계 금융 위기와 그것에 의하는 동시 불황을 가져왔습니다.

최근의 지가의 움직임의 특징으로서, 이전처럼 지가가 일률적으로 오르거나 내리거나 하는 게 아니라, 편리성이나 수익성이 높은 지점에서는 지가가 오르고 있는 것에 대해 편리성이나 수익성이 뒤떨어지는 지점에서는 계속해 내리고 있다는 “지가의 개별화”의 경향이 방문합니다.

※자세한 것은 “지가의 대강”을 봐 주세요.

또한, 지가 동향의 장래에 대해서는, 경기·금리의 동향, 수급 밸런스의 동향, 내외 투자가의 동향의 영향 등에 유의가 필요하며, 전문가라도 정확하게 예측하는 것은 지극히 어렵다고 합니다.